国际在线江苏频道消息：日前，“国际房地产顾问”戴德梁行针对2020年上半年苏州写字楼及商办土地市场、苏州资产证券化市场进行了多维度的解读，并对各市场的发展趋势进行了展望和预测。受疫情影响，苏州写字楼市场一季度表现欠佳，二季度表现优于预期，短期内仍处于持续去库存阶段。公募REITs（房地产投资信托基金）即将迎来全国试点，苏州市场优质标的积极参与部署。

  写字楼租赁市场：市场需求在二季度释放，整体空置率回落

  2020年一季度受疫情影响，苏州甲级写字楼净吸纳量仅约2000平米，进入二季度，市场逐渐恢复，企业需求开始释放，尽管有部分企业受大环境影响出现退租现象，但全市整体甲级写字楼表现良好，净吸纳量达到33144平方米，其中以园区成交最多。

  截至2020年6月，苏州市甲级写字楼平均租金报价均价为74.49元/平方米/月，大部分项目继续以价格微调维持稳定为主要方针，同时继续以免租期、停车位等优惠，降低实际租金，争夺客户。新旧项目的租金差价进一步缩小，也促进了客户搬迁。同时受疫情影响，联合办公、精装办公的需求升级，同样在这类产品与标准办公产品租金差价缩小的情况下，联合办公、精装办公的成交表现良好。专业服务、电子信息科技、金融仍为主要成交行业，其中人力资源、法律咨询服务公司需求活跃。

苏州甲级写字楼整体市场分析 供图 戴德梁行研究部

  销售市场一季度成交低迷，二季度也出现回暖。上半年共有3个新增项目，均在二季度上市，新增供应量达到93309平方米。2020年上半年全市办公产品成交面积达到106572平米，其中二季度占比约75%。二季度全市办公产品成交均价13233元/平方米。

  苏州甲级写字楼各区历年租金均价走势（报价） 供图 戴德梁行研究部

  2020年上半年，全市共成交商办土地市场25宗，仍然集中在二季度。其中吴中区与相城区成交最多，分别为11宗和5宗。以零售商业、商服用地为主，办公用地稀少。工业园区受土地供应稀缺的影响，仅在一季度有2宗土地成交。

  戴德梁行苏州公司副总经理杨婕认为，苏州写字楼市场在经过一季度的低迷后，正在逐步复苏。2020年上半年苏州积极推进长三角一体化政策的逐步落实，产业结构升级也在积极展开，持续为苏州写字楼市场带来利好。未来，苏州核心地段高品质写字楼项目将持续具有竞争力，同时在疫情影响还会持续一段时间的背景下，写字楼用户的需求也发生改变，对楼宇健康管理、应急事件的反应处理等运营管理服务带来新的要求。

  公募REITs试点即将展开，苏州市场积极参与部署

  4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，通过“公募基金+ABS”的方式调动民间投资积极性，盘活存量资产，撬动社会资本。

  通过发行公募REITs可以将缺乏流动性的基础设施存量资产转化为流动性强的金融产品，盘活基建领域存量资产，拓宽基建融资渠道，构建可持续的投融资生态体系。REITs通过资产证券化方式把存量资产变成能够流动的证券，能够降低地方政府杠杆率，有效化解地方债务问题。

  戴德梁行苏州估价及顾问服务部主管周涵之表示，戴德梁行从2014年开始服务国内资产证券化市场，截至2020年6月，已为91单成功发行的类REITs、CMBS（商业地产公司的债权银行以原有的商业抵押贷款为资本，发行证券）、CMBN（商业地产抵押贷款支持票据）产品提供物业价值评估、股权价值评估及市场调研工作。在未来基础设施REITs的发行服务中，戴德梁行的房地产全生命周期服务可以为企业提供资产梳理、价值提升等服务，协助企业实现更高效的物业运营管理；亦可在REITs产品发行过程中提供物业评估、市场调研及建筑物尽职调查服务，在架构设计、资产重组及收益分配等方面提供财务测算及税务筹划等服务，为发行人提出切实可行的方案，实现价值最大化。（文 袁晓玲 韩小强）