近日，2018博鳌房地产论坛第18届年会在海南三亚举行，探讨房企转型新风口。保利公寓管理有限公司总经理方琳以“不负初心，拥抱明天”为主题，分享了保利对长租公寓的思考。

  2018博鳌房地产论坛 保利地产 供图

  保利公寓的租赁主体端有基于集中式公寓和分散式公寓定位开发的一系列品牌；2017年至今资源供应端在各大型城市陆续有租赁用地推出，旧城改造也正在向租赁用途方面倾斜；资金融通端不仅有近期十分活跃的资产管理类机构，更有国有银行开始鼎力支持，未来随着租赁环境的愈发成熟，REITs（房地产信托投资基金）也箭在弦上。

  7月22日，保利公寓管理有限公司总经理方琳以“不负初心，拥抱明天”为主题，分享了保利对长租公寓的思考，阐述保利将尽到央企责任，希望房子回归到居住的本质，以行业地位，为市场搭建共赢生态平台。

  保利公寓管理有限公司总经理方琳 保利地产 供图

  保利对长租公寓的理解

  2016年、2017年保利地产在天津、杭州、上海等7座城市拿地52万平方米，保利进入了自持住宅或长租公寓领域。

  保利对长租公寓在两个维度理解上有看法。一个是经济的视角，一个是政策的视角。经济视角从供给、市场、需求三个方面展开来看。保利认为，开发的峰值时代终将过去，或者是在不久的将来要过去，正如提到的50万亿或者100万亿租赁市场，开发是有限的，运营是无限的。这也是众多房企和开发商进入城市运营重要的判断。从供给端看，土地资源是有限的，市场端则在一线或者是1.5线和二线城市，租售比和租金差不断拉大，租房将会成为必然的选择。需求端则是社会结构和消费结构发生了变化。

  政策视角从两个方面看，一个是让房子回归居住的本质，第二个是让房企因为房屋的使用价值获得利润，这是商业模型成立的前提。本轮政策核心的观点是房住不炒，要求房企不仅通过销售，还通过使用价值方面获得利润。

  总结几点思考，增量时代已经过去了，存量时代开启了，保利会主动转型。保利认为无论是REITs（房地产信托投资基金）或者是ABS（资产支撑证券化）行业，都将迎来新一轮的变革。作为国有企业及租赁用地的开发商，我们觉得应该发挥主导的作用，存量时代的来临，改造更新必将成为房企站位和破局的关键。保利进入了长租公寓行业，并且保利相信大象领跑，坚定做大规模，做资源的整合者和行业的领头羊。

  保利对长租公寓商业模式的思考

  基于对行业的理解，保利针对租赁业务有几个主要发展的策略，这是基于行业粗浅的理解。保利唯一的出路是摊薄成本，做大规模。信息化是保障，金融手段是支撑。保利有初步的判断，未来应该是掌握在拥有资金和渠道两个重要资源的企业的手中。

  保利认为在三种商业模式，自持运营、二房东和管理输出中，自持运营是未来很重要的市场主流，前提还是REITs和资产证券化成熟发展的模式。二房东模式，最大的挑战就是薄利。管理输出可能专业化，会精致，但是规模不会做到很大。

  在2018年上半年的思考和实践的过程中，国内自持的资产都是偏离轨道的。2017年发行了50亿的REITs，2018年3月份发行了17.17亿，利息低于5%，内部的项目无法覆盖回报的成本。这里有两个方面，我们认为单纯租赁的逻辑是不能完全成立的，必须是开发和租赁结合。我们坚信有一个前提，直接获得房子的成本，必然要高于获得租赁用地建设的成本；用地重新再建的成本低于直接拿房的成本，这是开发和租赁捆绑成为闭合商业模式重要的一环。

  保利公寓业务现状

  保利公寓实际上是保利大家族中很出色的一部分，是很重要的一环。2010年，保利地产提出了“一主两翼”发展战略，2013年提出了“6+3”发展战略，包括地产、养老、教育、购物中心、酒店、教育等等领域，保利公寓是保利全产业链的一员。

保利公寓现状  保利地产 供图

  保利公寓从商业板块孵化出来，与保利酒店、保利购物中心和社区商业在一个平台协同和工作。保利公寓跟其他的企业不太一样的地方在于，目前有非常多的开发区项目，例如新城建设。在新城建设方面，以综合体的姿态，全业态进入，进入新城配套，需求量是非常大的。

  近年来，保利还做了一件事情就是大保利的会员系统。在目前持有的8种业态中，保利大会员系统做了4种业态，公寓、酒店、社区超市、购物中心。目前公寓的体量比较少，2018年大会员系统有望通过四个业态达到300万家的会员。

  保利公寓目前通过其他业态进行导入，也是对保利资源的借用和共享。保利公寓整合内部和外部的合作资源，包括林安物流是战略合作伙伴，滴滴打车是重要的股东，正在协同消费家的产品，打造N+无忧系的产品。

  保利的优势在于筹建和成本控制。目前，保利拥有12年酒店运营管理经验,共运营29家酒店，在中央采购平台具有成本优势。在保利“N+”公寓中，使用与五星级酒店相同的床垫，这是非常有吸引力的。目前，保利公寓品牌“N”有三个主流品牌：“小n”“N+”“N joy” 。保利“小n”定位于年轻人到达城市的第一居所，特点是，没有那么贵，小但是讲究，高性价比，很吸引人。保利“N+”则是为城市青年安舒适的家，强调青年社区的时尚调性。保利“N”拥有三个主要含义，干净、温暖、新潮。

  保利“N”的含义 保利地产 供图

  保利公寓在发展支持REITs的业务的同时，也在积极外拓合作项目，现在已经与超过5家的其他开发商签订了战略协议，优化资产品质，积极投入运营。

  保利将担当起央企责任，希望房子回归到居住的本质，以行业地位，为市场搭建共赢的生态平台。（文 蔡钧涛 编辑 杨心怡）