7月26日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2022年二季度苏州的写字楼市场进行解读。自一季度苏州疫情平稳后，二季度又受到周边城市疫情外溢影响，经济环境变化挑战加剧。在政府持续积极的主动作为下，二季度有效实现集成电路、生物医药等优势产业集聚和创新。6月全面复工复产后，办公市场有待逐步复苏。同时，新型产品入市初露头角，呈现出产业复合化趋势。

　　写字楼租赁市场：市场活力有所恢复，新兴楼宇入市园区

　　2022年上半年长三角疫情多点触发，租赁市场在4月受到严格疫情管控限制，5月开始，市场活力有所恢复。二季度甲级写字楼净吸纳量4.1万平方米，整体空置率仍有所上升，季末至16.5%。租金方面，二季度平均租金略有下调，季末至75.12元/平方米/月。

苏州甲级写字楼整体市场分析图

　　4月，恒泰理想创新大厦项目竣备入市，该项目办公总体量7.4万平方米，包含A、B两座楼宇，现已引入司法中心、清科创新中心等主力客户。

　　受政策和疫情叠加影响，写字楼市场呈现企业办公区整合、向区域集中化发展趋势。新型金融类企业受各方面影响，部分从工业园区向姑苏区、高新区搬迁。从客户来看，以半导体为代表的电子信息科技客户仍保持优势实力；从项目来看，核心CBD区域高品质项目更关注客户稳定性，退租、搬迁等流动相对较少。

　　写字楼销售市场：新增销售项目较少，存量项目持续去化

　　二季度，位于吴江太湖新城的绿地云玺湖滨商务广场有6.23万平方米体量入市，已整栋出售。此外，整体销售市场上无其它大面积成交。成交面积较上季度有所增加。与一季度相似，二季度主力成交项目区位非核心板块，同时受绿地项目大体量成交影响，全市均价有所下降，二季度录得整体成交均价10096元/平米。

苏州办公物业供求量价表

　　“产业+办公”的复合形态将成为办公产业转型的未来趋势

　　苏州城区商办地块愈发稀少，各区对高附加值的高端产业落地需求强烈，在探索自身产业发展的特色路径上，集研发和生产功能于一体的M0性质地块受到关注。未来，产品将从单一的写字楼产品升级成为产业前瞻导向、复合社区型的高成长性载体。

　　戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示：“在市场竞争激烈、同质化严重的情况下，前期以更高的站位格局，从城市共建的发展视野，多维度导入头部企业，协同城市发展资源，形成产业生态圈，对项目价值的整体提升有重大意义。面对市场波动时，也会有更好的韧度表现。”

　　戴德梁行苏州公司副总经理杨婕表示：“2022年上半年苏州持续受到疫情影响，客户对成交更为谨慎，决策时间更长。对办公租赁成本把控更为严格的同时，对租期和租金条件也更加敏感。未来两三年，苏州有多个甲级写字楼上市，与产业的深度融合，打造产业办公结合的新兴产品或将成为优势增长亮点，产办复合型产品将承担完善城市产业生态、实现产城一体的重要载体使命。”（文/图 张梦初）