原标题：鼓楼区探索中心城区内涵式高质量发展新路径 再中心化，老城一路生花

颐和路历史文化街区。 王昆远 摄

　　紫峰脚下，麦当劳在江苏的第600家餐厅开业，湖南路上，肯德基在江苏的第1500家门店将揭开面纱；地铁7号线、5号线呼啸而过，南京最早开埠通商的下关地区接入城轨大动脉；深耕19年，新加坡金鹰再度落子中国区总部……2025年，一系列发展要素密集重仓，去往同一个地方——南京中心城区鼓楼。

　　乍一听似乎不合定律。城市多中心化浪潮下，凡大项目、大企业，往往去向新城。多年来面临主体外迁、资源稀释、空间到顶的老城，又何来动能？

　　现象背后藏着历史主动。我国城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效，中心城区的城市更新，成为新型城镇化的下半场。上海、深圳、成都的多个城区，陆续提出“再中心化”战略。

　　回望南京现代城市建设起点，鼓楼区近年来破题“动能再造”，持续提升经济密度、创新浓度、要素集聚度，努力探索出一条中心城区高质量发展的新路子。

　　再中心化？它一直在城市中心。

　　空间再造，重构承载力

　　溢价超三成，刷新鼓楼区纪录！历经89轮“拉锯战”，7月30日的南京土拍上，民企杭州北谷最终拿下汉中门大街地块（NO.2025G47）。

　　看着屏幕上不断更新的叫价，鼓楼区建设局土地科科长罗曦虽兴奋，但不意外。“紧邻金陵汇文学校，400米内双地铁覆盖，又有商业配套，地块自带爆款属性，自然被市场追逐。”

　　一方面，教育、医疗、商业等老城核心优势“带不走”“学不来”，另一方面，真正的“好房子”供需失衡。而主城的“小而美”地块，既能匹配当下民企的开发能力，又能回应市民住房提质的期待。从桃园礼著府、绿城沁百合庭等新住宅售罄，再到湛江路、滨江02-27等地块逆势出让，近两年南京土地市场上的“鼓楼现象”，恰恰印证了存量时代，中心城区的竞争力依旧强劲。

　　但当市场红利袭来，老城并未着急变现。“地块少而碎，征收整理难，越是面临空间瓶颈，越不能被短期账冲昏头。”罗曦说，同一区域一年内只推一块，容积率让位日照、层高、绿化等“第四代住宅”指标，从出让周期到地块条件，鼓楼牢牢掌握自己的节奏。上半年，该区商品房销售面积增速领跑主城。

　　重构老城承载力，更可观的空间需要通过另一种方式找到。2024年支持实施城市更新行动补助资金绩效评价中，南京等4城获评“A级”，位列全国15个试点城市最优等次。南京5个城市更新实验区中，来自鼓楼的经验，被市委点名要求各区借鉴。

　　建立可持续的城市更新模式，探索打造城市更新实验区——这是由区委主要领导领办的“一区一特色”改革任务。总计10.3平方公里的待更新区块，体量不大，却分散成588处。可一旦啃下这些“硬骨头”，就相当于重新释放出全区1/5的地盘。

　　不同于以往的大拆建，这一轮空间再造讲究“慢工出细活”——

　　历时三年织补式更新，颐和路历史文化街区11片区形成开放的公共院落，引进品牌中六成为首进江苏；小桃园历时20年一张蓝图绘到底，成为南京“最美绿道”；环南大的汉口路和陶谷新村，校区、街区、社区有机融合；700米的高云岭，历史基因转化成更新主线，老街巷有面子更有里子；曾经的大桥南路家乐福，变身市集型社区商业体曼度·乐福里，鼓楼首家盒马NB店入驻；停运12年的汉中门老汽车站，蝶变金智里园区，从候车大厅、老办公楼“要”出2万平方米崭新载体。

　　多点开花的变化背后，一套具有城区特色的逻辑统揽全局。“两特”，即特色历史空间、特色山水空间，“六老”，即老校区、老设施、老工业、老商服、老街道、老住区，鼓楼构建以“两特六老”为重点的城市更新体系，既挖掘产业空间，又提升公共服务，更改善人居环境，让老城“逆生长”。

　　要素聚合，力拓新格局

　　继2006年首次落户并设立中国区总部后，今年围绕新布局的新能源业务，新加坡金鹰集团再次选择鼓楼，设立中国区新能源总部—东亚电力新能源(南京)有限公司。“把中国区总部放在市中心，无论对外展示形象，还是联系省市部门，都是最佳选择。”集团中国区副总裁马康说。两层办公区，却管理着国内十余个省份的几十家工厂。

　　轻资产运营、轻量化团队，却占据价值链高处，贡献有形的税收和无形的产业辐射力。最快面临空间瓶颈的鼓楼，也最早看到总部经济的要素集聚度。上世纪90年代，依托南京最早建成的一批写字楼，该区定向招引总部企业。

　　1997年，来自德国的博西家电，在鼓楼区中南大厦成立中国销售公司，后来成为南京首家、我省首批经商务部认定的跨国公司地区总部。扎根鼓楼近30年，已是中国市场最大的外资家电制造商。

　　高耸的楼宇中藏着老城的增长点。以服务业为主的总部经济，支撑起“商贸强区”的鲜明底色。用不到南京1%的土地，该区贡献了12%的经济总量，服务业占比超93%。

　　多年过去，这一经济形态有了新特质。截至今年二季度，国资委管理的央企中46家在鼓楼布局，设立200余家分支机构，其中二三级分、子公司70家，数量全省第一，“江苏央企招引服务第一区”的名声由此叫响。

　　要素积累，如同翻滚的雪球。拥抱老城的一位最新朋友是，由国家开发投资集团控股的雅砻江水电进军江苏，首选鼓楼设立区域总部，理由再简单不过：离主管部门近，营商环境好。而推荐他们来的，正是在鼓楼落地5年的另一家央企，国投江苏新能源。

　　总部扎堆，带来人才的集聚。一座怀揣雄心的老城，无法忽视这一战略资源。而那些出走的主体，也再度看到老城的独一无二。

　　2022年，南京大学启动“寻根计划”，当年的3907名本科新生，时隔30年再度回到鼓楼校区读书，随后带来的年访问量达到30万人次。周边街巷如金银街、南秀村、青岛路、陶谷新村，被一一激活。同年，鼓楼区政府工作报告首提“环南大知识经济圈”。

　　南大校友刘靖康的深圳故事还在流传。这一轮要素回流，是老城的难得机会。校园周边，苏建大厦、省建科院等一众载体正在盘点，定向吸引南大系初创企业。同步启动的环南大光影计划、环南大街巷手绘地图，目的是让学生和鼓楼建立强关联，为“墙内开花墙外香”埋下伏笔。

　　功能复兴，定义最原点

　　江苏第600家门店，全球快餐品牌麦当劳把这一里程碑放在了紫峰脚下。这同时是江苏首家Cube风格旗舰店，投资额省内最大。1公里外的宁海路，1996年开业的江苏第二家麦当劳餐厅遥相呼应。30年过去，信任票依旧属于鼓楼。

　　随后，湖南路竖起肯德基的巨幅围挡。这将是肯德基在江苏的第1500家门店，规模和业态都有望创下新纪录。“小时候和朋友约会碰头，都选在狮子桥肯德基。这是要回归了吗？”网友表示期待。

　　前有星巴克、茶颜悦色、霸王茶姬等打破“一公里定律”，连开两店，后有麦当劳、肯德基带来象征意义十足的新店，曾经的“南京第二商圈”湖南路，其复兴之路走得悄无声息，又脚踏实地。

　　“湖南路从来不是一条单纯的商业街。它的独特性在于根植市民集体记忆的情绪价值、多元业态孕育出的商业基因。”湖南路街道办事处主任陈贯源认为，这使得湖南路历经多轮变迁，依然葆有对品牌和市民的吸引力。

　　鸡鸣汤包全国总店轰动全城、一品牛排小火锅焕新回归、鸿福面馆混搭出圈、南京首座纯二次元商场酷青年中心收获年轻拥趸，再加上军人俱乐部更新、灯光隧道点亮等陆续提上日程，地铁5号线穿街而过，消费场景、社交属性渐浓的湖南路，正站在全新的功能高度，迎面而来。

　　明黄色的5号线车厢走出湖南路，一路北上，冲出城墙，来到老下关地区。这是南京接入全球贸易链的始发站，高涨的城市化进程中，它一度掉队。但如今，这里贡献了南京超一半的航运服务业营收，飞出首架低空物流配送无人机，下关街道上半年跑出全区第一的经济增速。

　　5号线像是为这里量身定制。盐仓桥、下关、静海寺、南京西站、方家营等站点，串联起多个文旅资源、交通枢纽、产业板块，步行去任何一个角落都不超过10分钟。

　　呼啸的地铁将带来人流。“挺过当前阵痛期，下关地区的交通红利将加速兑现，要一方面积极承接国家级新区的产业溢出效应，同时围绕‘人的向往’这一核心逻辑，精心运营城市，补齐餐住短板，全面提振地区活力。”下关街道办事处主任张恒说。

　　一如明潮里园区，那个吸引人们争相怀旧的“下关”打卡墙。让消失的重回寻常，让沉寂的再度歌唱，时间会让人们惊觉，老城其实从未离开舞台中央。（新华日报 记者 董翔 通讯员 鼓轩）