京奥港未来墅地块示意图。

　　南京麒麟有轨电车有望于今年7月通车的消息将买房人的目光又一次聚焦到这里，作为传统的刚需板块，一年前却拍出了一幅楼面地价高达22353元/㎡的住宅用地。近日，这家楼盘对外宣布最快将在本月内首开，然而房价可能只在28000元-30000元/㎡左右，跟开发商之前40000元/㎡的“放风价”相去甚远。

　　上市日期一拖再拖，价格“一降再降”

　　去年4月15日举行的一场南京土地拍卖会上，北京嘉诚历经61轮争夺，以47.6亿元的高价摘得麒麟板块科技创新园中心地区的G09地块，楼面价高达22353元/㎡，成为区域新高，溢价率达到163%。

　　嘉诚其实是民营企业北京京奥港集团的“马甲”，该地块也是北京京奥港集团在南京继京门府之后的第二个项目。 而此前的麒麟最高地价是2015年10月拍出的8260元/㎡，业内人士估计，以22353元/㎡的楼面价计算，未来这家楼盘的房价可能卖到4万/㎡，这一价位也正好符合开发商的“放风价”，而当时周边的楼盘如启迪方洲的售价只有17000元-22000元/㎡不等。

　　然而，该楼盘的上市日期却一拖再拖，从最初的预计2016年年底入市，到今年春节后，再到新近透露的5月底上市首开，名为京奥港未来墅的这家楼盘始终“光打雷不下雨”。与此同时，开发商的“放风价”也一降再降，刚拿地时的产品定位为科技生态豪宅，户型以100-180平方米为主，精装价预计40000元/㎡；到了今年初，在限价政策的影响之下，“放风价”也一路从40000元/㎡降至35000元/㎡以下，产品也从精装改成毛坯，最近传出的消息是，房价可能会被限制在30000元/㎡之内，最低价或是28000元/㎡。

　　真实“楼面价”究竟几何？算法有不同

　　有业内人士曾经算过一笔账，按照该项目22353元/㎡的楼面价计算，加上建设成本、营销费用、财务成本等等相关税费在内，上市售价低于30000元/㎡的话，或许意味着没有钱赚，或是利润微薄。然而，楼面价真的是按22353元/㎡计算吗？

　　扬子晚报记者注意到，去年5月份南京曾经出台楼市价格调控政策的“升级版”，即规定对于土地竞拍中溢价超过45%以上的保障房建设资金，不得计入楼盘房价准许成本。如何理解呢？可以看下这幅地块的具体出让条件，根据南京市国土部门的出让公告，G09地块的出让起始价为18.1亿，最高限价26.3亿（从18.1亿溢价45%），如果达到最高限价时仍有竞争的，停止竞争地价，改为竞争保障房建设资金，价高者得。

　　最终，京奥港以47.6亿拿下该地块，楼面地价为22353元/㎡。不过，根据物价部门的规定，从26.3亿元到47.6亿元的溢价部分，将不被计入房价成本，也就是说，官方认定的该地块总价为26.3亿元，其相应楼面地价则为12350元/㎡。如果这样来看的话，楼面价为12350元/㎡，楼盘限价28000元/㎡，似乎也合情合理。

　　高地价项目“既往也咎”，上市价将平易近人

　　也许有人会说，去年5月份出台的这一政策，对于一个月前拍出的地块有效吗？南京市物价部门给出的答复为，“不认高地价”，对于政策出台前拍下的高价地同样有效。南京市物价局服务价格处处长王阳当时在接受记者采访时便表示，“不管是过去还是今后的高价地块，没有上一次开盘价格可以参考的，备案时都将以一个标准来衡量是否合理，即‘与周边同档次、同类型楼盘相当，并与南京经济发展、居民收入相协调’。”其后，南京市物价部门多次强调，将严格执行“对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分”的政策。这也意味着，开发商即使花“血本”拍了高价地，卖房时也不能随意乱要价。