南京铁北片区

新街口片区

　　2月26日，全省重大项目集中开工仪式在13个设区市同步进行，南京分会场选址玄武区铁北红山新城。这是2021年全省唯一一个设在老城区的分会场，也是南京2017年策划重大项目集中开工活动以来，首次将市级主会场放在中心城区。

　　这样的选择，耐人寻味。

　　拥江发展的南京，正加速推动城市东延西展、南拓北进。新一轮城市扩张中，新城新区异军突起的同时，也伴随着老城区人口、产业、资本等发展要素的快速外流。当先发的红利变为竞争的短板，站在十字路口的南京老城急需一场动力变革。

　　没有老城的发展，就不会有南京未来的辉煌。面对老城发展这个全球的时代命题，起航“十四五”，南京从老城出发。

　　存量时代的“老城焦虑”

　　几乎每一座城市，都有一个让人魂牵梦萦的老城区，这里承载了最多的集体记忆，也集聚了最具代表性的文化符号。南京亦是如此，玄武湖的烟波，秦淮河的婉约，阅江楼的雄奇，都记录着六朝古都辉煌的过往。

　　但一个无法回避的现实是，历经40多年城市化进程，老城区在占尽天时地利人和后，面临越来越多的瓶颈制约。在新城新区的挤压下，老城的既有优势被不断稀释，空间不足和功能衰退的短板持续放大，导致人口连年流失，产业加速外迁，项目支撑不足。这样的“发展焦虑”，从春节后玄武、秦淮和鼓楼三个老城区“新年第一会”传出的声音里可见端倪：

　　“玄武土地资源逐渐减少、接近枯竭，2021年全区挂牌地块仅有4个，还有近200万平方米的低效载体和50万平方米的部队停偿载体，亟需挖掘存量、拓展增量。”

　　“秦淮的创新能力还不完全适应高质量发展要求，创新生态有待进一步提升，高新区有企业集聚但缺少产业集群，高企数量与一流城区相比差距还很大。”

　　“鼓楼的科教资源转化利用不充分，产业整体优势不突出、贡献度不高，叫得响的特色、亮点、品牌较为缺乏，生态环境质量尚未迎来根本性好转的拐点，背街小巷、老旧小区管理服务任务十分繁重。”

　　数字上的对比更加直观。2014年，玄武区的常住人口为66.14万，但一波“连降”后，这个数字在2019年末定格在57.5万。2020年，老城三区市级重大项目总计34个，累计投资194亿元，而江宁一个区就有70个市重大产业项目，累计完成投资472亿元。

　　既面临先天的要素供给、环境承载的发展制约，又缺少足够的优势产业、重大项目的后劲支撑，诸多的结构性矛盾，让老城转型看起来像是一道“无解方程”。

　　根据荷兰学者克拉森等人提出的“城市空间周期论”，城市发展进程分为城市化、郊区化、逆城市化和再城市化四个阶段，其中的再城市化，实际上就是人口、产业和资源的再回归过程。当前南京的老城，正处于典型的逆城市化阶段，但从逆城市化到再城市化，并不是一个自然过渡的过程，需要地方政府有完善的顶层设计和科学的实施路径。

　　在国内，兄弟城市已经开始了探索。深圳福田区率先提出“再中心化”课题，实施老旧城区再造战略；杭州通过对老城区城市形态、产业、功能的重构，探索出转型提升的“杭州经验”。成都也推出“中优”方针，推动城市非核心区的产业和功能疏解，为培育产业、塑造新形态腾挪空间。

　　南京不能没有老城。最新的统计数据显示，2020年主城四区（玄武、秦淮、建邺、鼓楼）以3.95%的土地面积，承载了36.5%的人口和34.8%的经济总量，中心城区依然是南京发展质效最高的区域。“如果没有集聚，就产生不了高品质的现代服务业，而这恰恰是主城区的主导产业。”南京大学经济增长研究院研究员马骏认为，南京的经济分布，呈现出以主城为中心梯度下降的格局，是全国非常典型的一个案例。

　　南京也从未放弃过主城。南京在“十四五”规划中明确提到，构建以江南主城区为“主核”、江北新区为“主城拓展极”、紫东地区为“创新引领极”、南部片区为“新兴增长极”的“一核三极”重点功能布局。这也意味着，老城的地位并未被弱化，相反，“城市之核”还要合理控制老城人口密度，有序疏解老城非核心功能，进一步提升创新浓度、经济密度和生产服务功能，更好展示美丽古都风貌。

　　创新思维下的“精明增长”

　　老城转型，重在创新驱动，难在产业导入。直面诸多的结构性矛盾，一个鲜明的导向正在成为南京老城区的共识——没有创新驱动和产业升级的支撑，就没有健康、均衡和可持续发展的动力。

　　“退二进三”大潮下，南汽、熊猫、华电、晨光等工业企业搬离老城，历经十多年的“大象转身”，玄武、秦淮和鼓楼的服务业GDP占比全部超过90%。但对南京主城产业“空心化”担忧始终存在。“症结在于‘二’是退了，但‘三’进得太慢。”戴德梁行相关负责人分析，与新城和郊区大力发展高收益率的先进制造业相比，老城的服务业业态不够“现代”，含金量偏低，带来城区经济增长的驱动力略显不足。他认为，老城应该更多聚焦价值链高端的商务商贸、文化旅游、科技金融、创新经济等产业，释放区位和资源优势，形成核心竞争力。

　　实际上，翻开三个老城区的“十四五”规划，产业布局高度一致。玄武将文化旅游确定为产业地标，做大高端商务商贸和现代金融两个千亿级产业集群，发展软件信息服务与生命健康新兴产业。秦淮在推动商贸、文旅、金融和软件四个传统产业升级的同时，培育认知物联网、车联网、人工智能和大健康等未来产业，并同步发展现代都市工业。鼓楼则延续了之前确立的“三主四特”的产业体系，即“高端商务商贸、软件互联网、文创旅游”三大主导产业和“航运服务、科技服务、金融服务、智力服务”四大特色产业。

　　随着2月19日南京2021年市级重大项目计划公布，老城区的产业进阶路径愈发清晰。

　　新发展格局下，消费的带动作用愈发重要。南京正系统谋划国际消费中心城市建设，玄武顺势提出“消费促进”战略，并将打造国际消费中心城市中心区定为今年的“一件大事”。眼下，德基三期项目正紧锣密鼓准备开工，根据规划，德基将投资20亿元，新建约1800平方米的下沉式广场，并通过空中连廊将德基一、二、三期连接成一个整体。未来整个德基广场将实现地上、地下、空中的立体连通。

　　文化旅游资源，是老城最引以为傲的底牌，也是差异化竞争的主要赛道。让老城更好玩，南京今年加快布局一批有特色、有文化、有流量的网红项目，推动文旅资源价值变现。2月2日，以南京文化、主题文娱、潮流时尚主题为发展定位的网红IP“超级文和友”落户长乐路，这个位于夫子庙和老门东中间区域的综合体，计划今年年底开业，为两大景区的客流和商业集群形成有效补充。紫金山下，德必集团与南京旅游集团共同建设的江苏文旅产业融合示范基地，今年也将重点推出“钟山境”和“艺术盒子”两大载体，打造江苏文旅产业的特色集聚区、头部企业的示范区，紫金山人文休闲首店集聚区。

　　老城的创新，最缺的还是载体。梳理一季度的重点项目，三个老城区不约而同加快推进创新载体的建设。鼓楼区一季度重大项目集中开工仪式被放在了205创意公园，未来，这里将建设成为幕府创新小镇的核心区——幕府智谷。玄武的第一个省级重大项目就是位于铁北红山的“玄武之光”，拟引进软件信息、科技金融、人工智能等现代服务型机构。秦淮区将在白下高新区建设主城首个为都市工业孵化培育量身定制的载体，重点发展车联网、物联网、人工智能、生物、医药类等无污染工业。

　　在马骏看来，南京老城产业转型，就是要让大型企业把研发总部重新往主城迁，通过大型企业的研发和产业资本的集聚，带动中小微企业的创新，“如果没有一个龙头企业做土壤，那将严重影响主城的创新效率。这也是为什么杭州因为有了阿里巴巴，才能吸引那么多的互联网企业在杭州创业。”

　　盘活资源实现“价值倍增”

　　近日，2020年南京城市硅巷绩效评价情况揭晓，白下高新区获得1000万元、玄武区和鼓楼区各获得800万元奖励资金。以市场化手段推动主城区老厂房、老校区、老楼宇转型，导入符合未来发展方向的产业，南京从2018年起在玄武、秦淮和鼓楼探索的城市硅巷建设，正成为老城区活化闲置资源，构建无边界创新格局的亮点。

　　老校区是硅巷最主要的载体。南京是科教重镇，老城区内集中了大部分高校和科研院所，但因为规模扩大，高校院所纷纷外迁。高校是最好的创新“合伙人”，校地融合的关键在于高校与地方在核心发展诉求和价值取向要同频共振，形成多赢的利益分成机制。

　　两年多来，老城三区不断挖掘高校资源，已建成超百万平方米的硅巷载体。玄武完整保留南师大紫金校区原有生态打造“金地·梧桐里”，一期项目4月开园。秦淮去年高标准布局南航秦淮创新湾区，建设科技资源集聚的码头、高端产业融合的廊道、服务创新生态的港湾。根据鼓楼区环南大硅巷建设方案，南京大学老校区将蝶变科创与文创产业的创新高地，具有文化特色的街巷。

　　迈进新发展阶段，土地尽管依然是城市发展的关键要素，但已经不再是决定成败唯一“胜负手”。与新城和郊区相比，主城深厚的人文底蕴、顶尖的教育医疗、密集的高校院所和丰沛的行政资源，都让新城区无法企及。但作为省会城市，不少资源“在地不在手”，需要地方政府当好凝聚力量、汇聚智慧的牵头人和操盘手。

　　老城区高端专业服务机构众多，玄武区另辟蹊径，联合法德永衡律师事务所，以律政服务进行产业链的辐射，整合审计、会计、知识产权等服务机构，在铁北红山新城建设律政服务创新产业集聚区。

　　实际上，这一思路正是来自玄武去年一系列的实践。建设长江路文旅集聚区，玄武集结百余家企业单位成立文旅融合发展联盟，顺利推动总统府、六朝博物馆等一批文博场馆和旅游景区实现夜间开放。整合辖区农业科技资源，玄武组建了钟山农业创新发展联盟，包括省农科院在内的科研院所、农业服务企业、金融机构等50家成员单位加盟。

　　老城复兴，城市更新是基础，只有改变传统、低端、落后的城市形象，年轻人才会愿意再次回到中心城区。秦淮的小西湖片区就是一个典型。这片不到5万平方米的区域，留住了原住民和烟火气，培育新业态和新场景，为老城保护更新打开了新视野。破败的后院经过重新打理春意盎然，80多年的老宅蝶变网红咖啡馆，推理馆、虫文馆、茶馆错落分布……由“拆改留”转向“留改拆”，刚过去的春节，小西湖片区人气爆棚，老旧居民区不再是城市的包袱，而是难得的资源。

　　老城的功能正在不断疏解，但优质的教育、医疗、养老、文化等公共服务，是短期内搬不走、拆不散的显性优势。当前，老城三区正以集团化办学、医疗联合体、社区居家养老等方式，办好家门口的每一所学校和医院，建好家里的“养老院”，通过民生资源的优化布局，带动了主城边缘板块的整体提升。

　　城市更新催生出老城的“价值更新”，秦淮区2020年的一个数据令人意外——新增大学生就业7.25万人，位列全市第一。在老城人口外流的大趋势下，这个代表着区域活力和吸引力的重要指标，显得更加弥足珍贵。

　　以新发展理念“重整河山”

　　打开南京地图，以玄武、鼓楼为主的铁北片区，和秦淮的南部新城，是老城仅有的具备成片开发价值的区域，这些事关未来的“压箱底”地块，被寄予厚望。

　　土地资源越是稀缺，越要精打细算。2013年，南京铁北地区老城改造和提升建设被列入《苏南现代化建设示范区规划》，2014年南京市委常委会审议通过《关于加快推进铁北片区改造提升工程的意见》，明确铁北片区是南京有序推进区域城市化、加快城市现代化的重点区域，也是加快发展创新型、总部经济的重要载体。

　　玄武区率先动手，第一时间成立铁北红山新城管委会，启动规划设计和征收拆迁。彼时的红山，还是主城最大的城中村集聚地，2016年依维柯整体搬迁后，7.13平方公里内产业几乎“归零”。“重整河山”，需要有不一样的理念。玄武区严格控制地产开发，在有限的出让土地中间进行了完整细致的综合配套。在规划中，居住面积占比仅为34.15%，导向足够明确：老城开发再也不能贪恋房地产的“快钱”，而要给新兴产业的导入留足空间。

　　历时7年白纸作画、腾笼换鸟，一个产城融合的玄武“新中心”初具雏形。目前摘牌落地星河、电子城、宝龙、复星等总部企业11家，招引入驻新华智媒产业园、江苏铁塔、H&A银行等龙头企业20余家，配套建成“四纵三横”交通路网。精耕细作， 铁北红山已经进入了收获期，统计数据显示，自2014年下半年以来，新城引进落地企业及项目新增税收8.8亿元，平均每年新增税收1.354亿元。预计“十四五”期间，每年税收增长70%，“十四五”结束后每年税收将达到20亿元。

　　与铁北红山新城一路之隔，就是鼓楼铁北地区。2020年，这里正式更名为“幕府创新区”，并对外发布产业规划。这块13.8平方公里的南京主城最大存量地区的价值开始被外界重新打量。恰恰因为是主城内为数不多的“宝地”，市区两级政府都对其高度重视，自2015年以来，鼓楼区发布多项指导意见，多家咨询机构参与规划设计，每本参考规划都将近200页。

　　鼓楼铁北管委会主任薛超美介绍，后工业时代给幕府创新区留下了大量居民区和厂房，要避免“大拆大建”，还得走城市更新思路，因此，成体系的空间资源极为有限。“目前，整个幕府创新区待开发建设载体总量约413万平方米，其中真正能用来发展产业的存量空间占52%，每一块土地的开发利用都要慎之又慎。”不久的将来，这里将成为鼓楼未来产业的主阵地，重点发展新一代数字经济、新型都市工业和高端商务商贸。

　　2020年12月29日，南部新城EPC中片区地下空间与地铁10号线红花机场站共建段正式开工。上方“跑道公园”，下方“综合体”的建设蓝图开始走入现实。根据规划，南京大校场跑道公园总面积约100公顷，规划打造集产业发展、文化聚集、城市观光、健康休闲、生态景观地上地下一体化的跑道公园。尤为值得期待的是，在“跑道公园”两侧规划了400万平方米的商办空间。这和南部新城留白的1平方公里一样，充满了想象空间。

　　南部新城的建设，是秦淮新一轮发展中最大的变量。区别于一般的新区开发，南部新城倚重主城地理优势、高铁交通优势，正让这一片区经历“价值重估”。2020年，新城开发全面提速，南京外国语学校新校区、中国第二历史档案馆新馆等13个重大项目全面开工。秦淮区委区政府最新提出，完善老城新城一体化发展机制，打造长三角中央活力区、都市圈超级总部集聚区、现代化主城新中心。

　　老城转型犹如破茧成蝶，漫长又充满挑战，某种程度上甚至要断臂求生，但哪怕再难，这都是南京不得不打，还必须打赢的一场硬仗。经历过一轮轮历史变迁的老城，必将在新理念下迎来新生。（新华日报 记者 盛文虎 仇惠栋 董翔）